رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با تأکید بر غیررسمی بودن ماهیت حقوقی قراردادهای یکسان اعلام کرد که ثبت این قراردادها در دفتر املاک، به معنای انتقال مالکیت نبوده و مالکیت تا زمان تأیید نهایی در دفترخانه به نام فروشنده باقی میماند. این در حالی است که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، این قراردادها را به عنوان یکی از ابزارهای مهم ساماندهی معرفی کرده و ابهام در ماهیت حقوقی آنها، اعتماد عمومی به این سازوکار را با چالش مواجه ساخته است.
به گزارش فرهنگیان پرس، علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، با اشاره به برگزاری جلسات متعدد در قوه قضاییه اعلام کرده است که بر اساس جمعبندی صورتگرفته، اطلاعات قراردادهای یکسان در دفتر املاک ثبت میشود اما این ثبت به معنای انتقال مالکیت نخواهد بود و مالکیت همچنان تا زمان تأیید نهایی دفترخانه به نام فروشنده باقی میماند .او همچنین تصریح کرده است که قراردادهای یکسان از حیث ماهیت حقوقی، رسمی نیستند و در جلسات کارشناسی نیز دیدگاه رسمی بودن این قراردادها مورد پذیرش قرار نگرفته است.
این اظهارات در شرایطی مطرح میشود که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در اردیبهشت ۱۴۰۳ به تصویب نهایی رسیده، به عنوان یکی از مهمترین تحولات نظام حقوقی کشور در حوزه معاملات ملکی شناخته میشود . این قانون با هدف ایجاد شفافیت، کاهش دعاوی ملکی و افزایش امنیت حقوقی معاملات تدوین شده و بر اساس آن، انجام هرگونه معامله برای املاک دارای سند حدنگار (تکبرگ سبزرنگ) صرفاً از طریق سامانههای رسمی امکانپذیر است .
بر اساس این قانون، چهار مسیر قانونی برای انجام معاملات ملکی پیشبینی شده است که یکی از آنها، استفاده از قراردادهای یکسان و نمونه است . در این روش، معامله توسط مشاور املاک در سامانه ثبت شده و طرفین باید برای ادامه فرآیند و رفع محدودیتها به دفترخانه مراجعه کنند. این قراردادها، فرمهای متحدالشکل تأییدشده قوه قضاییه هستند که به عنوان یکی از ابزارهای مهم برای ساماندهی معاملات و کاهش مخاطرات ناشی از اسناد عادی معرفی شدهاند.
با این حال، تأکید رئیس کانون سردفتران بر غیررسمی بودن ماهیت حقوقی این قراردادها، پرسشهایی را درباره حدود آثار حقوقی آنها و میزان حمایت قانونی از طرفین معامله تا پیش از ثبت نهایی سند ایجاد کرده است. برخی کارشناسان حقوقی معتقدند که موفقیت قانون الزام در گرو ایجاد اطمینان برای متعاملین و شفاف بودن آثار حقوقی هر مرحله از فرآیند معامله است و هرگونه ابهام در ماهیت یا کارکرد قراردادهای یکسان میتواند بر برداشت عمومی از این سازوکار تأثیرگذار باشد .
از سوی دیگر، برخی تحلیلها هشدار میدهند که در عمل، برخی افراد با سوءاستفاده از خلاهای قانونی، عدم آگاهی عمومی یا استفاده از قراردادهای یکسان غیررسمی، اقدام به فروش مال غیر و ارتکاب کلاهبرداری میکنند . این اقدامات نه تنها موجب تضییع حقوق قانونی مالکین میشود، بلکه اعتماد عمومی به نظام حقوقی و معاملات اموال غیرمنقول را نیز کاهش میدهد.
در واکنش به این ابهامات، خندانی تأکید کرده است که فرآیند اجرایی به روال پیشبینیشده در آییننامه بازگشته و دفاتر اسناد رسمی همچنان موظف به کنترل کامل استعلامات، احراز هویت، پرداخت حقوق دولتی و سایر الزامات قانونی پیش از تأیید نهایی قراردادها هستند. همچنین مطابق تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام، معاملات املاک دارای سند حدنگار سبزرنگ باید صرفاً بر اساس سازوکارهای تعیینشده در قانون انجام شود و انجام معاملات عادی بهصورت قولنامههای دستی، در صورت بروز اختلاف، فاقد قابلیت استماع در مراجع قضایی خواهد بود .
با این حال، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه ثبت ادعا) که از ۱۲ آذر ۱۴۰۴ بهصورت آزمایشی راهاندازی شده، هنوز بهصورت رسمی مهلتهای قانونی خود را آغاز نکرده است و این موضوع نیز
بر پیچیدگیهای اجرایی این قانون افزوده است .
زیر ذرهبین فرهنگیان پرس
ابهام در ماهیت حقوقی قراردادهای یکسان، در شرایطی که این ابزار به عنوان یکی از ارکان اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات معرفی شده، میتواند به یک چالش اساسی در اجرای این قانون تبدیل شود. فرهنگیان پرس معتقد است که ضروری است قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با ارائه تفسیر روشن و شفاف از ماهیت حقوقی و آثار این قراردادها، زمینه اعتمادسازی عمومی را فراهم کنند. همچنین باید با آموزش و اطلاعرسانی گسترده به مردم، به ویژه فرهنگیان و کارمندان که بخش بزرگی از فعالان بازار مسکن را تشکیل میدهند، از بروز کلاهبرداریها و سوءاستفادههای احتمالی جلوگیری کرد تا این قانون بتواند به هدف اصلی خود یعنی افزایش امنیت حقوقی معاملات و کاهش دعاوی ملکی دست یابد.
